I. INTRODUÇÃO
Foi publicada no dia 5 de agosto de 2025 a Lei n.º 57/X/2025, que veio alterar o regime jurídico da propriedade horizontal, por forma a adaptar o regime da propriedade horizontal à realidade urbana, social e económica atual, promovendo maior eficiência, acessibilidade e segurança jurídica.
A Lei n.º 57/X/2025 entrou em vigor no dia 6 de agosto de 2025 e procede à:
- Alteração ao Código Civil (regime da propriedade horizontal)
- Segunda alteração ao Código do Notariado
- Terceira alteração ao Código do Registo Predial
- Segunda alteração ao Regime Jurídico das Operações Urbanísticas
II. PRINCIPAIS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS
Sem prejuízo da Lei n.º 57/X/2025 abranger diversas medidas e alterações ao regime legal em vigor, destacamos as seguintes alterações:
- Constituição da propriedade horizontal – Os prédios rústicos e mistos, bem como, os edifícios por construir ou em construção só podem ser objeto de propriedade horizontal com base em planos ou projetos de loteamento, de urbanização de infraestruturação ou de construção, previamente aprovados pelas entidades competentes e registados na conservatória do registo predial da sua situação, nos termos da legislação e dos regulamentos aplicáveis.
- Título constitutivo - os atos de constituição da propriedade horizontal de prédios rústicos, mistos ou de edifícios por construir ou em construção, bem como a modificação do respetivo título constitutivo, podem ser celebrados por documento particular autenticado, elaborado e subscrito, nos termos da lei substantiva aplicável, e acompanhado da certidão emitida pela entidade municipal competente, que confirme a conformidade com o projeto aprovado.
- Modificação do título - A modificação do título constitutivo passa a poder ser aprovada por maioria absoluta dos condóminos, em vez da unanimidade exigida anteriormente.
- Junção de frações - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais frações do mesmo prédio, desde que (i) sejam contíguas; (ii) a junção não implicar a alteração da estrutura do prédio; (iii) a junção não implicar a alteração da soma do valor patrimonial e das permilagens de cada uma delas ou não determinar o aumento do valor das despesas do condomínio para os restantes condóminos; (iv) e a junção seja autorizada pelo serviço competente municipal, com base no projeto de junção, que inclui um parecer técnico sobre o impacto estrutural e alterações nas partes comuns, bem como na revisão e distribuição das despesas do condomínio
- Obras para mobilidade reduzida - Condóminos com mobilidade reduzida (ou que integrem pessoas nestas condições) podem instalar rampas, elevadores ou plataformas nas partes comuns, mediante prévia comunicação nesse sentido ao administrador e observando as normas técnicas de acessibilidade previstas em legislação específica.
- Administração e Assembleia de Condóminos - Define-se um regime mais claro sobre competências e deveres do administrador; A convocação das assembleias podem decorrer por meios eletrónicos, sendo ainda introduzido um novo regime relativo a deliberações.
III. ALTERAÇÕES AOS DIPLOMAS CONEXOS
Código do Notariado
Permite que a constituição e modificação da propriedade horizontal possam ser feitas por documento particular autenticado.
Código do Registo Predial
Adapta o registo à nova possibilidade de constituição prévia à construção, permitindo o registo provisório de frações autónomas com base no projeto aprovado.
Regime Jurídico das Operações Urbanísticas
O artigo 55.º foi alterado para permitir o licenciamento autónomo de frações, mesmo que o prédio ainda não esteja formalmente constituído em propriedade horizontal, desde que as partes comuns estejam concluídas e em condições de utilização.
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